東京高等裁判所 昭和３２年（ネ）８４５号 判決
控訴人 吉岡秀四郎
被控訴人 宮田勝善
主文
原判決を取消す。
被控訴人は控訴人に対し東京都中央区銀座一丁目四番地所在木造瓦葺二階建一棟の内一階全部約十五坪の貸室を造作有形のまま明渡すべし。もし明渡すことができないときは被控訴人は控訴人に対し金二百万円を支払うべし。
訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。
事実
控訴人は、原判決を取消す、被控訴人は控訴人に対し東京都中央区銀座一丁目四番地所在木造瓦葺二階建一棟の内一階全部約十五坪の貸室を造作有形のまま明渡すべし、右明渡不能のときは被控訴人は控訴人に対し、金二百万円を支払うべし、訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とするとの判決並びに仮執行の宣言を求め、被控訴人訴訟代理人は、控訴棄却の判決を求めた。
当事者双方の事実上及び法律上の陳述並びに証拠の提出、授用及び認否は、控訴人において、当審証人戸ケ崎寛治、同篠原正治、同篠原馨、同柳沢利雄、同内田八三郎の各証言を授用し、乙第八号証の原本の存在及びその成立は不知と述べ、被控訴人訴訟代理人において、乙第八号証を提出し、同号証は原審で相被告株式会社富士銀行の提出した丙第一号証の写であると述べ当審証人新谷春吉、同小幡勇一郎の各証言及び当審における被控訴本人尋問の結果（第一、二回）を授用したほかは、いずれも原判決事実摘示の記載と同一であるから、これをここに引用する。
理由
訴外篠原馨が昭和二十六年四月十九日東京地方裁判所で破産宣告を受け控訴人がその破産管財人に選任されたことは、成立に争のない甲第六号証により明らかであり、篠原馨が、訴外田中七治から賃借していた東京都中央区銀座一丁目四番地所在木造瓦葺二階建一棟の内一階全部約十五坪の貸室（以下本件店舗という。）の賃借権を、昭和二十五年十月二十七日被控訴人に対し、造作有形のまま、代金は金百四十万円、代金の支払方法は、同月二十八日金三十万円、同月三十一日金三十万円、同年十一月十日金八十万円をいずれも訴外株式会社富士銀行青山支店の篠原馨の口座に払込んで支払うことと定めて売渡すことを契約したことは、当事者間に争なく、成立に争のない甲第一号証、原審証人小幡勇一郎の証言により原本の存在及びその真正に成立したものと認める乙第八号証、原審証人内田八三郎の証言（第一回）により真正に成立したものと認める甲第七号証、原審及び当審証人篠原馨、同内田八三郎（いずれも原審は第一、二回）、同小幡勇一郎、原審証人横地秋二、当審証人戸ケ崎寛治の各証言並びに原審及び当審における被控訴人本人尋問の結果（原審は第一、二回、当審は第一回）を総合すれば、篠原馨は昭和二十五年二月頃から本件店舗で靴販売業を営んだが、業績振わず負債累積し、その額が同年九月末現在で二百万余円、同年十月末には四百万円を超え、その内同月中に弁済期の到来するものだけでも百六十七万余円となり、一方資産としては、見積価格五十万円前後を出でない商品のほかには債権はあつても回収不能であり、若干の不動産を所有してはいたが他に担保権を設定してあり、本件店舗の賃借権が殆んど残された唯一の重要財産であつたこと、そして篠原馨はすでに不渡手形も出したことがあり、昭和二十五年十月二十七日取引銀行の株式会社富士銀行青山支店に貸出の申入をしたが、同銀行でも二十余万円の過振りとなつており辛うじて不渡発表を猶予されていたような状況でその債務を弁済しなければ新たな貸出に応じ難い旨拒絶され、相次ぐ債権者等の督促に耐え兼ね、閉店逃亡さえ考えていたような状態で、その債務を支払うべき信用もなかつたこと、本件店舗の賃借権については、貸主田中七治との間に貸主において正当な理由なくして賃借権の譲渡の承諾を拒否し得ない旨の特約もあり、場所は銀座の表通りに面する好位置に在つて、その価格は二百五十万円から三百万円或は四百万円と唱えられ、当時篠原馨の訴外中山某に対して負担する金十六万五千円の債務の担保としてこれを同人に売渡すこととし同人より更に転借した形式の書面が作成されてはいたがそのほかにはなんらの負担もなく、右中山某に対する債務額を控除しても少くとも時価二百万円以上であつたこと等を認めることができる。前示乙第八号証には篠原馨の資産状態につき比較的良好な記載があるけれども、同号証はその記載自体から明らかなように、昭和二十五年一月当時の調査に係るものであるから、同年十月当時の同人の資産状態に関する前認定を動かすに足りない。
右のような店舗の賃借権は不動産物権そのものではないが、不動産の上に存し、これを排他的に使用収益できるのみならず貸主より処分権をも付与されているのであるから、一般債権者にとつては不動産に準ずべき重要な共同担保であつたものというベく、篠原馨が前記のような資産信用状態であるにもかかわらず残された唯一の重要財産ともいうべき右店舗の賃借権を時価より低い代金で他に売渡し消費し易い金銭に代えた行為はそれ自体債権者の一般担保を減少しこれを害するものということができると同時に、右のような状況の下では、篠原馨は該店舗の賃借権を譲渡することにより破産債権者を害することを知つていたものと推認することができる。
しかしながら原審及び当審証人小幡勇一郎の証言並びに原審及び当審における被控訴人本人尋問の結果（原審は第一、二回、当審は第一回）を総合すれば、被控訴人は、かねてから銀座に店舗を持つことを希望し、その旨を取引銀行株式会社富士銀行青山支店の支店長訴外小幡勇一郎に通じてあつたところ、たまたま昭和二十五年十月二十七日即ち本件売買の当日同人より未知の篠原馨をはじめて紹介され、同人が右銀行に対する債務を決済するため資金の必要があり、そのため右店舗を担保として高利貸より借金をしようとしているけれどもそれは不得策であるから被控訴人を紹介するものである旨の説明があり、篠原馨自身も最初は本件店舗の賃借権を担保に資金を借受けたい旨を述べていたけれども、被控訴人より、店舗を譲受ける話でなければ応じ難い旨を答えたところ、篠原馨はさしたる難色も示さずその場で譲渡の交渉に入つたものであり、当時小幡勇一郎は篠原馨の資産状態につき前記以上には格別問題のあることも告げず、被控訴人は、待望の銀座進出が実現できることになるので機を逸せず急速に事を運び、即日本件店舗を見分し、賃貸人田中七治に連絡してその承諾を得、同日前記銀行青山支店において小幡勇一郎立会の上、田中七治と三者相会して覚書（甲第一号証）を作成し、本件売買契約を締結したものであることが認められ、代金額が時価より低額であるとはいえ信用ある取引銀行支店長の紹介を尊重し篠原馨の財産状態等に深く注意を払うことなく、かつこれを調査する暇もなく敏速大胆に忽ち契約を成立させたのであつて、当時篠原馨が相当資金に窮迫していたことはその交渉の模様により察知できたが本件売買が同人の債権者を害するものとは知らずむしろ調査してこれを知る時間的余裕さえもなかつたものと認められるので、これを知らなかつたことに過失があつたか否かは別問題として、被控訴人が善意の受益者であつたということは妨げなく、従つて破産法第七十二条第一号の規定に基き右売買契約を否認する旨の控訴人の主張は理由がない。
控訴人は、被控訴人において篠原馨が昭和二十五年十一月一、二日一般に支払を停止したことを知りながらその後右売買契約に基き準物権的に賃借権の移転を受けかつ右店舗の引渡を受けたのであるから、右債務消滅に関する行為を否認する旨主張するので審究する。
右売買契約は特定の店舗に対する特定の賃借権の移転を目的とするものであるから、権利移転の時期方法につき特段の合意のない本件においては、目的たる賃借権は右契約以外に特にこれを買主に移転する別個の準物権行為を持つことなく、篠原馨と被控訴人との間の内部関係においては、売買契約の意思表示と同時に準物権的に被控訴人に移転したものと解すべきである。従つて右売買契約以外に賃借権移転の別個の準物権行為があることを前提としてその行為を否認しようとする控訴人の主張は理由がない。
次に右店舗引渡の行為が否認できるか否かについて見るに本件売買契約に基く篠原馨の債務たる店舗引渡義務の履行が右契約と同時になされたものでないことは、当事者間に争なく、原審証人内田八三郎（第二回）、同横地秋二、当審証人新谷春吉、同戸ケ崎寛治、同篠原正治、原審及び当審証人篠原馨（原審は第一回）の各証言並びに原審及び当審における被控訴人本人尋問の結果（原審及び当審とも第一、二回）を総合すれば、篠原馨は債権者等の追及に耐え兼ねて昭和二十五年十一月一日の夜本件店舗を閉じ、同夜半即ち同月二日未明商品什器を搬出しその跡の店舗出入口を釘付けにして右店舗より立退き、当時同人の依頼によりその債務の整理の事務に従事していた訴外横地秋二、内田八三郎が翌日頃右店頭に債権者は横地弁護士事務所に連絡されたい旨の下げ札を掲げたことを認めることができ、篠原馨が債権者の追及を免かれるため右のように商品什器を搬出し店舗を閉鎖して立退いたことは、即ち一般に支払を停止したことを表示したものということができる。ただ同人が被控訴人と立会の上被控訴人に店舗を引渡したということはこれを認めることができない。乙第五号証には、篠原馨が同年十一月一日被控訴人に右店舗を明渡した旨の記載があるけれども、右文書が篠原馨の右店舗より退去するに先だち予め作成されたものであることは原審における被控訴人本人尋問の結果（第二回）により真正に成立したものと認める乙第七号証の記載に徴しても明らかであり、原審及び当審証人篠原馨の証言（原審は第一、二回）並びに原審及び当審における被控訴人本人尋問の結果（いずれも第一、二回）によつても乙第五号証の作成の事情が明瞭を欠くので、これを以て篠原馨と被控訴人との間に右店舗の引渡があつたことを認める証拠とはなし難い。当審証人新谷春吉の証言並びに原審及び当審における被控訴人の本人尋問における供述（原審は第一、二回、当審は第一回）中には、当初の売買契約の際右店舗は同年十月三十一日又は十一月一日に引渡をなす旨の約定があり、右約定に従い篠原馨が右店舗より退去すると同時に被控訴人は篠原馨より店舗の鍵を受取つて店舗の引渡を受け鍵は番頭の柳沢に渡して爾来右店舗を占有している旨の供述があるけれども、これらの供述部分は原審及び当審証人篠原馨（原審は第二回）、当審証人戸ケ崎寛治、同篠原正治の各証言に対比し直ちに採用し難い。前示甲第一号証によれば契約と同時に作成した前示覚書にも引渡の時期方法についての記載のないことが明らかであり、右契約については代金支払の時期の最後は同年十一月十日であつて契約締結の日とそれほど離れてはいないのであるから、むしろ右十一月十日最後に支払わるべき残代金八十万円の支払われた時これと引換に店舗を明渡す約であつた旨の原審及び当審証人篠原馨の証言（原審は第二回）の方を信用すべく、そのことは被控訴人自身の手記である乙第七号証に昭和二十五年十一月十日銀座に開店できるとは社内でもその一週間前までは予想しなかつた旨の記載があることとも照応するものと認められ、又、右店舗閉鎖の際は篠原馨の長男正治が最後に残つて表及び裏の出入口を釘付けにして立退いたものであり、右店舗には当時鍵の設備がなかつたので篠原から被控訴人に、又被控訴人からその番頭柳沢に鍵を渡す等のことのあり得なかつたことは当審証人戸ケ崎寛治、同柳沢利雄、同篠原正治の各証言により明らかであつて、被控訴人自身も当審第二回本人尋問においては、鍵の授受に関する原審及び当審の供述を訂正しており、到底篠原馨と被控訴人との間に右店舗の引渡に関する行為があつたものとは認めることができない。
しかしながら、篠原馨が右十一月一日未明右店舗より立退いたのは債権者の追求をのがれるためではあつたけれども、当時はまだ本件売買解消のことは考えていず同月十日には右店舗を被控訴人に明渡すことになつていたのであるから、このことから推せば右立退は一面においては被控訴人に対する右明渡にそなえてなされたものとも考えられ、そして篠原馨が本件店舗より立退いて間もなく被控訴人がこれを知つて右店舗に入り造作を施し篠原馨においてもそのことを知つたが放置し、被控訴人はやがて同年十一月十日開店するに至つたことは前掲各証拠によりこれを認めることができ、篠原馨がその代理人を通じ売買解消のため被控訴人と交渉を行つたことは原審及び当審証人内田八三郎の証言（原審は第一、二回）により認められるけれども、被控訴人の占有開始自体に異議を述べこれを阻止しようとした事実はこれを認めることができないので、篠原馨は被控訴人の右占有開始を知つてこれを放置したとき被控訴人による右占有権の取得を追認し売買契約に基く売主としての引渡義務を履行したものというべきである。
被控訴人は、本件店舗は訴外中山孝治との転貸借に基き占有しているので篠原馨より占有権を譲受けたものではない旨主張し、当審証人篠原馨の証言により真正に成立したものと認める乙第一号証、当審における被控訴人本人尋問の結果（第一回）により真正に成立したものと認める乙第三、第四号証、前示第七号証、原審及び当審証人篠原馨の証言（原審は第一、二回）並びに原審及び当審における被控訴人本人尋問の結果（いずれも第一、二回）を総合すれば、被控訴人は篠原馨が本件店舗の賃借権を担保の目的に利用するため訴外中山孝治に譲渡した上同人よりこれを転借した形式を取りその証書を作成してあることを本件売買契約成立後に知り、本件店舗の賃借権を確保するためには同人の異議を封ずる必要があつたので、同人に若干の金員を支払つてこれを解決し、同人との間に転貸借契約を結んだような証書を作成したことを認めることができるけれども、右は前記のような担保を目的とする行為がなされていたため被控訴人においてその賃借権取得を確実にするため中山孝治との間においても別途契約をなす必要があつた結果に他ならないのであつて、本件店舗の賃借権者としてこれを占有していたのは篠原馨であり、その賃借権の消滅した事実は認められないのであるから、被控訴人が本件賃借権を取得するためには篠原馨よりこれを譲受ける必要があり、被控訴人が中山孝治との間に転貸借契約をなすことは意思表示自体は可能であるけれども、それによつて篠原馨、被控訴人間の賃借権の譲渡及び本件店舗の引渡に関する前認定事実を否定することはできない。本件店舗は中山孝治より引渡を受けたものである旨の被控訴人の当審における本人尋問における供述（第二回）は採用できない。そして前示乙第七号証によれば被控訴人は昭和二十五年十月三十日篠原馨を訪ねた時も同人が数名の高利貸より執拗に請求を受けていることを目撃し、同人の債務が六百万円にも達するということを聞いており、同月三十一日篠原馨及び戸ケ崎寛治と会合した際に戸ケ崎より、同人も篠原馨に対して貸金があり、同人が数人の高利貸より責められている現状では被控訴人の支払うべき代金が戸ケ崎の手に入らない虞があるのでこれを避けるため特別の方法を講ずるよう要望されこれを被控訴人において承諾したような事実もあることが認められるので、被控訴人は篠原馨がその店舗を閉鎖して退去したことが一般に支払を停止したことに当ること及びその引渡を受けることが破産債権者を害することを知つていたものと認めることができる。すなわち被控訴人は右支払停止の事実を知つて本件店舗の引渡を受けたものであるから、控訴人は破産法第七十二条第二号の規定に基いて篠原馨の被控訴人に対する右店舗の引渡を破産財団のため否認することができ、控訴人の否認により破産財団は原状に復したのであるから、被控訴人に対しその現に占有する本件店舗の明渡を求める控訴人の請求は理由がある。そして右賃借権は少くとも価格二百万円を下らないこと前示のとおりであるから、被控訴人において右店舗の明渡をすることができない場合にその明渡に代え金二百万円の支払を求める控訴人の請求もまた理由がある。
よつて控訴人の本件請求を棄却した原判決を取消し、右請求を認容すべきものとし、民事訴訟法第三百八十六条、第九十六条、第八十九条に従い主文のとおり判決する。なお本件では仮執行はこれを相当でないものと認めるからその宣言をしない。
（裁判官 川喜多正時 小沢文雄 位野木益雄）